Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dan Cara Mudah Menghitungnya

Biaya balik nama sertifikat tanah perlu Anda ketahui jika Anda berencana membeli sebidang tanah atau baru mendapat warisan berupa tanah. Pasalnya, dengan melakukan balik nama, tanah tersebut akan sepenuhnya menjadi milik Anda dari segi hukum yang berlaku.

Ada sejumlah prosedur yang perlu Anda ikuti jika Anda hendak melakukan balik nama sertifikat tanah. Antara lain yaitu mengetahui syarat, biaya, sampai dengan cara menghitungnya. Untuk memudahkan Anda dalam memahaminya, simak informasi lengkapnya di sini.

1. Apa Itu Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah?

Belum banyak yang tahu terkait pengertian biaya balik nama sertifikat tanah. Selayaknya biaya balik nama motor, prosedur yang satu ini harus dilakukan untuk mengganti nama kepemilikan sebuah properti. Biasanya terjadi pada saat transaksi jual beli tanah atau pemberian warisan, dimana pemilik yang baru ingin namanya terdaftar di sertifikat secara legal.

Dengan adanya perubahan kepemilikan ini, Anda tidak hanya secara resmi memiliki tanah tersebut atas nama Anda, namun juga segala keperluan administrasi yang ada akan lebih mudah untuk diurus.

2. Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Setelah Anda mengetahui pengertian balik nama sertifikat tanah. Selanjutnya, Anda perlu mengetahui persyaratan apa saja yang harus Anda penuhi sebelum menyiapkan biaya balik nama sertifikat tanah. Persyaratan administrasi ini meliputi beberapa dokumen penting berikut.

Akta jual beli (AJB) dan sertifikat asli dari PPAT
Formulir permohonan yang sudah ditanda tangani
Fotokopi e-KTP dan KK penjual dan pembeli tanah (jika diwakilkan, sertakan juga identitas pihak ketiga yang diberi kuasa)
Fotokopi akta pendirian & pengesahan badan hukum
Izin pemindahan hak (jika sertifikat tanah hanya boleh dipindah tangankan jika mendapat izin dari instansi berwenang)
Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan
Bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan

Selain itu, Anda juga perlu menyiapkan beberapa dokumen tambahan seperti:

Informasi tanah (luas, letak, penggunaan)
Surat pernyataan bebas sengketa
Surat pernyataan tanah dikuasai secara fisik

Catatan, jika tanah yang dibeli tidak terdapat masalah, pembeli tanah diwajibkan untuk membayar Pajak PPH sebesar 2,5% dari nilai penjualan tanah (nilai bruto) ke Kantor PPAT. Kebijakan ini sesuai dengan PP No. 34 Tahun 2016.

Saat melakukan balik nama, pastikan semua dokumen yang dibutuhkan lengkap, membayar biaya yang diberlakukan, serta mengikuti proses balik nama sesuai dengan aturan yang berlaku di domisili Anda.

3. Biaya yang Dikeluarkan Saat Balik Nama Sertifikat

Selama proses balik nama, ada sejumlah biaya balik nama sertifikat tanah yang harus Anda persiapkan. Biaya tersebut meliputi:

3.1. Penerbitan Akta Jual Beli (AJB)

Biaya penerbitan AJB bisa berbeda-beda tiap daerahnya, tergantung dari harga yang ditetapkan oleh setiap kantor PPAT. Namun, umumnya biaya yang dikenakan berkisar antara 0,5-1% dari nilai transaksi. Jadi, semakin besar nilai transaksi yang ada, maka semakin besar pula biaya penerbitan AJB yang dikenakan. Oleh karenanya, Anda bisa berkonsultasi dulu ke beberapa kantor PPAT untuk mendapatkan harga yang sesuai.

3.2. Pengecekan Keabsahan atau Keaslian Sertifikat Tanah

Dokumen yang sudah masuk ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN), selanjutnya akan dilakukan pengecekan keaslian sertifikat tanah untuk membuktikan jika sertifikat tersebut bebas dari sengketa atau masalah lainnya. Biaya yang dikenakan untuk pengecekan ini sebesar Rp 50 ribu.

3.3. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB yang perlu Anda siapkan yakni sebesar 5% dari harga tanah dikurangi dengan NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).

3.4. Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Biaya balik nama sertifikat tanah dapat Anda hitung menggunakan rumus berikut:

Nilai jual tanah dibagi dengan 1.000 (nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi) / 1.000).

Misalnya Anda membeli tanah seluas 100 meter dengan harga per meternya senilai Rp 1 juta, maka biaya balik nama sertifikat yang perlu Anda bayarkan sebesar Rp 100 ribu.

4. Cara Menghitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Biaya Balik Nama Rumah

Image Source: Freepik/katemangostar

Untuk menghitung biaya balik nama sertifikat tanah bukanlah hal yang sulit jika Anda memahami setiap komponen yang telah dijelaskan diatas. Rumus untuk menghitung biaya balik nama sertifikat tanah adalah total dari seluruh komponen biaya diatas (Biaya AJB + BPHTB + Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah + Biaya Balik Nama).

Diantara keempat komponen biaya tersebut, hanya biaya pengecekan sertifikat tanah yang memiliki nilai tetap yaitu Rp 50.000. Besaran komponen biaya lainnya mengikut besaran NJOP dan nilai transaksi jual beli yang terjadi.

Untuk memudahkan perhitungan, perhatikan simulasi perhitungan biaya balik nama sertifikat tanah berikut ini.

Asumsikan, Anda membeli tanah seluas 300 m2 dengan luas bangunan 150 m2. Harga tanah per m2 nya sebesar Rp 750.000 dan nilai bangunan per m2 nya adalah Rp 650.000. Nilai transaksi atas jual beli tanah dan bangunan tersebut adalah Rp 322.500.000. Biaya balik nama sertifikat tanah yang harus dibayar adalah sebagai berikut:

1. Biaya Penerbitan Akta Jual Beli (AJB)

Biaya AJB memiliki besaran yang berbeda pada setiap PPAT. Namun, dapat dipastikan besarannya berada pada kisaran 0,5% - 1%.

Asumsikan pada kondisi kali ini besaran biaya AJB adalah 1% dari Nilai Transaksi Jual Beli Tanah. Sehingga, biaya penerbitan Akta Jual Beli adalah sebesar 1% x Rp 322.500.00 = Rp 3.225.000.

2. Biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Biaya BPHTB umumnya sebesar 5% dari Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP). Simulasi perhitungannya sebagai berikut:

Harga tanah = 300 m2 x Rp 750.000 = Rp 225.000.000

Harga bangunan = 150 m2 x Rp 650.000 = Rp 97.500.000

Jumlah Harga Pembelian Rumah = Rp 225.000.000 + Rp 97.500.000 = Rp 322.500.000

Nilai Tidak Kena Pajak = RP 97.500.000

Nilai untuk perhitungan BPHTB = Rp 225.000.000

Biaya BPHTB yang harus dibayar = (5% x Rp 225.000.000) = Rp 11.250.000

3. Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah

Biaya selanjutnya adalah biaya pengecekan sertifikat tanah yang akan dibayarkan kepada BPN. BPN akan memeriksa keabsahan sertifikat tanah tersebut atau dengan kata lain tidak bermasalah. Biaya yang dibutuhkan untuk pengecekan keabsahan sertifikat tanah ini adalah Rp 50.000.

4. Biaya balik nama

Untuk biaya ini dihitung dengan rumus nilai jual tanah dan bangunan dibagi dengan 1.000. Sehingga, dengan contoh perhitungan diatas, biaya yang harus dikeluarkan adalah Rp 322.500.000/1.000 = Rp 322.500.

Total biaya balik nama sertifikat tanah yang harus Anda bayarkan adalah Rp 3.225.000 + Rp 11.250.000 + Rp 50.000 + Rp 322.500 = Rp 14.847.500.

5. Prosedur Balik Nama Sertifikat Tanah

Balik nama sertifikat tanah bisa Anda lakukan dengan dua pilihan. Pertama, Anda bisa mengurusnya secara mandiri. Kedua, balik nama diurus oleh PPAT dimana Anda tidak perlu repot-repot mengunjungi kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Adapun dokumen yang perlu dipersiapkan jika Anda menggunakan jasa PPAT yakni sama persis dengan dokumen yang sudah disebutkan terkait persyaratan balik nama sertifikat tanah. Adapun biaya balik nama sertifikat tanah di PPAT bisa berbeda-beda, tergantung dari tarif PPAT pilihan Anda.

6. Cara Mudah Cek Sertifikat Tanah Secara Online

Sertifikat tanah merupakan bukti otentik kepemilikan suatu properti. Nah, bagi Anda yang ingin memastikan keaslian surat tanah sebelum hendak membelinya, kini Anda dapat mengeceknya secara online dengan dua cara. Cara pertama yaitu menggunakan aplikasi bernama ‘Sentuh Tanahku’ yang dibuat oleh Badan Pertanahan Nasional. Cara kedua yaitu mengeceknya secara online melalui situs resmi Kementerian ATR/BPN.

6.1 Cara Cek Sertifikat Tanah di Aplikasi

1. Unduh aplikasi Sentuh Tanahku di Play Store ataupun App Store

2. Lakukan registrasi dengan memasukan username, email, dan password

3. Lakukan aktivasi akun dengan cara klik link yang dikirimkan ke email Anda

4. Selanjutnya, klik ‘aktivasi’ untuk mengaktifkan akun Anda

5. Buka aplikasi, login dengan username dan password yang sudah Anda buat

6. Pada menu aplikasi pilih ‘Cek Berkas BPN Online’

7. Pilih ‘info sertifikat’

8. Informasi terkait data-data yang ada pada sertifikat tanah Anda akan ditampilkan di layar

6.2 Cara Cek Sertifikat Tanah di Website Resmi

Kedua, Anda juga bisa mengecek sertifikat tanah melalui situs resmi Kementerian ATR/BPN. Caranya sebagai berikut.

1. Kunjungi situs www.atrbpn.go.id

2. Pada beranda pilih ‘Publikasi’

3. Klik ‘Layanan’

4. Pilih opsi yang Anda butuhkan: Forum Diskusi, Peta, Pengecekan Berkas, Pengumuman Sertipikat Hilang, Layanan Pertanahan

5. Klik lalu tunggu sebentar sampai informasi yang Anda inginkan ditampilkan pada layar

Sobat BFI, demikian informasi terkait biaya balik nama sertifikat tanah. Harapannya, semoga informasi ini dapat mempermudah Anda untuk memahami setiap proses yang ada.

Butuh pinjaman dana dalam jumlah besar? Ajukan pinjaman di BFI Finance saja! Prosesnya mudah dan cepat, Anda bisa mendapatkan pinjaman dengan bunga rendah mulai dari 0.9% dan tenor panjang hingga 48 bulan untuk pinjaman jaminan sertifikat rumah.

Pinjam dana di BFI Finance dijamin aman dan terpercaya karena perusahaan pembiayaan yang satu ini sudah terverifikasi oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Tunggu apa lagi? Yuk, ajukan pinjaman ke BFI Finance, dapatkan promo dan cashback menarik di tautan berikut.

BFI Finance adalah perusahaan yang melayani pinjaman multiguna jaminan bpkb motor, bpkb mobil, dan sertifikat rumah atau ruko

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah, Syarat, dan Cara Menghitungnya